El programa
Después del cierre
Cuándo empiezan los pagos, a quién le llegan, qué puedes y qué no puedes hacer con la casa, y cómo llegas a ser dueño.
Cuándo empiezan los pagos
Los pagos mensuales de vivienda empiezan el mes inmediatamente después del cierre del préstamo. Si un mes nuevo empieza dentro de 7 días del mes del cierre, el primer pago se cobra al cierre.
El primer pago y todos los pagos del acuerdo que le siguen los tiene que recibir el master servicer. No debe existir un hueco de transferencia de servicing que afecte los pagos que se deben o los que se reciben.
Fuente: Matrix 7.1, 7.2.1.
Qué cubre el pago
| Parte | Notas |
|---|---|
| Principal | Con el calendario a 40 años. Es lo que baja el saldo que tienes que liquidar para tomar el título |
| Interés | La tasa del préstamo FHA más el margen del programa |
| Seguro hipotecario | El MIP de FHA sobre el préstamo de la agencia |
| Predial | En escrow. Se mueve, y tu pago se mueve con él |
| Seguro de casa | En escrow. La póliza de la agencia, con la agencia como asegurada |
| Cuota de HOA | Si la casa está en uno |
| Fee del programa | Fee mensual de administración a la agencia |
Qué puedes y qué no
Puedes vivir en ella y controlarla como dueño
El acuerdo te da posesión y un interés equitativo en la propiedad, con derecho a usarla como lo haría un dueño razonable.
Puedes rentar la otra unidad, si la hay
Si la casa tiene más de una unidad, la unidad vacía se puede rentar. Esa renta hasta cuenta como ingreso calificante al 75% del valor de mercado que evalúe el tasador de FHA.
No puedes dejar de vivir ahí
Es un programa de ocupación por el dueño y la unidad que ocupas tiene que seguir siendo tu residencia principal.
No puedes transferir, vender ni ceder sin consentimiento por escrito
No supongas que la puedes poner en venta como una casa normal. Habla primero con la agencia.
Las reparaciones son tuyas
Mantenimiento, reparaciones y todo costo continuo de la propiedad, más los defectos menores de la inspección dentro de los doce meses del cierre.
Las tres salidas
Dentro del acuerdo
Pagas mensual. El precio se queda donde estaba.
Asumir el préstamo FHA
Tomas el préstamo que ya existe, de la agencia
Refinanciar con tu propio préstamo
Calificas por tu cuenta y reemplazas el financiamiento
Pagar la opción o el precio
Liquidas el saldo completo
El título a tu nombre
Sin shared appreciation. El aumento de valor es tuyo.
Cómo tomas el título
Tres formas, y las Guidelines nombran las tres: asumir el préstamo FHA de la agencia, refinanciar con tu propio financiamiento, o pagar la opción o el precio de compra.
Uses la que uses, el precio se fijó cuando se firmó el contrato. No hay shared appreciation ni shared equity una vez que se paga la opción o el precio de compra, así que el aumento de valor entre aquel día y hoy es tuyo.
Fuente: Guidelines sección 1.
Y si no llegas
Si decides no ejercer la opción de compra, o no puedes pagar el acuerdo completo, puedes perder los pagos y los créditos de compra que acumulaste. El incumplimiento puede terminar la opción de compra.
Este es el riesgo sobre el que gira todo el programa, y por eso lo pusimos en su propia página y no en una nota al pie.
Lee la página completa de riesgos
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