El programa
El préstamo que está detrás
Debajo de este programa hay una hipoteca FHA de verdad. Aquí está qué es exactamente, quién la debe, y cuánto cuesta.
Quién debe el dinero
La agencia. Tule River Homebuyer Earned Equity Agency saca el préstamo FHA y es la prestataria. Tu nombre no está en esa nota.
Eso no es un tecnicismo, es todo el mecanismo del programa. La capacidad de la agencia para conseguir financiamiento sustituye a la tuya hasta que la tuya alcance. Todo lo demás en este programa sale de ese solo hecho.
La primera hipoteca
| Tipo de préstamo | FHA 203(b) |
| Plazo | 30 años |
| Tasa | Fija |
| Amortización | Solo amortización completa |
| Transacción | Solo compra. Nada de refinanciamientos |
| Unidades | 1 a 2 |
| Ocupación | Solo residencia principal |
| Después del cierre | El préstamo lo tiene que comprar el master servicer |
Las dos amortizaciones no son el mismo número
La primera hipoteca FHA corre a 30 años. Tu pago del homeownership agreement se calcula con un calendario a 40 años.
Esa diferencia es la razón de que tu pago mensual sea más bajo de lo que sería una hipoteca a 30 años sobre el mismo saldo, y también la razón de que tu principal baje despacio. En los primeros años casi todo lo que pagas es interés.
Dos relojes, no uno
Tasa fija, amortización completa
Tu pago mensual se calcula con este calendario
En los primeros años casi todo lo que pagas es interés. Tu plusvalía viene sobre todo de la apreciación y de lo que llevaste al cierre.
High balance
La primera hipoteca FHA puede ser high balance, o sea arriba del límite estándar del condado. Los préstamos high balance en este programa siempre reciben un ajuste LLPA, un loan level price adjustment que aparece en el precio.
Fuente: Matrix 3.2.2.
El soft second
Junto a la primera hipoteca hay un segundo gravamen reportado en 1% del monto del préstamo. No tiene pago ni interés, y se reporta que se perdona a los 10 años.
Esto lo marcamos con honestidad: pudimos confirmar la estructura pero no todos los detalles en los documentos fuente que leímos. Toma el 1% y los 10 años como reportado, no como verificado, y pídele a tu originador que te lo enseñe en el disclosure.
El seguro hipotecario
FHA cobra seguro hipotecario en sus préstamos, y ese costo va dentro de tu pago mensual. Es el préstamo de la agencia el que carga el MIP, y tú lo pagas igual que cualquier prestatario de FHA.
Lo que el lender no puede hacer
El total de origination y Section A no puede pasar del 3% del precio de compra. Los discount points que no sean bona fide cuentan contra ese 3%.
Los cargos del seller financing agreement que beneficien al originador por encima de lo que cobra la agencia tienen que ser 1% o menos del monto total del préstamo FHA, revelados como línea Program Participation Percentage. Ese fee no se puede agregar después del Clear to Close.
El interest credit no se permite en absoluto.
Fuente: Matrix 3.15.2, 3.15.3, 4.20.
El disclosure que de verdad recibes
Del lado del préstamo hay un Loan Estimate y un Closing Disclosure iniciales con los fees de la transacción, y esos van a la agencia.
Lo que tú recibes es un Homebuyer Cost Disclosure, el CCD, creado por Arrive Home. Tu correspondiente nunca te puede entregar un CCD que no venga de Arrive Home. Si alguien te da una hoja de costos que hizo él mismo, esa no es el disclosure.
Fuente: Matrix 3.15.1.
Ponte en contacto
Toda solicitud pasa por un originador con licencia.