Guías
Comprar casa si trabajas por tu cuenta
¿Sin W2? El Earned Equity Program tiene formas publicadas de comprobar ingresos por cuenta propia, 1099 y de aplicaciones. Aquí están, en palabras simples.
Por qué se atoran quienes trabajan por su cuenta
Una hipoteca normal casi siempre le pide dos años completos de declaraciones de impuestos a quien trabaja por su cuenta. Mucha gente que tiene un negocio chico, maneja para una aplicación o cobra con 1099 gana lo suficiente para pagar una casa, pero no lo puede comprobar de esa forma.
El Earned Equity Program tiene otras formas de comprobar ese ingreso.
Formas de comprobar tu ingreso
Tu declaración de impuestos
Para ingresos 1099 y por cuenta propia, los estándares publicados aceptan la declaración del año anterior.
Un estado de pérdidas y ganancias (P&L)
Un resumen de lo que tu negocio ganó y gastó. Las formas de impuestos del negocio, como K1 y 1120, también están en la lista.
Tres meses de estados de cuenta
Los estados de cuenta muestran el dinero que de verdad entra.
Solo estados de cuenta
Hay una opción que usa el promedio de tres meses de depósitos elegibles, con un ajuste por los gastos del negocio.
La regla de los 12 meses
El programa busca 12 meses de historial de ingresos documentado.
Si llevas menos de 12 meses trabajando por tu cuenta, puede que todavía no seas elegible. Si hace poco pasaste de un empleo con W2 a trabajar por tu cuenta, díselo pronto a tu loan officer.
El resto de tu caso
El ingreso es solo una parte. Los estándares publicados también buscan un score de crédito de 580, 12 meses de pagos de vivienda que puedas comprobar y un enganche mínimo de 3.5%.
Las excepciones existen, pero no son automáticas, y nadie te debería prometer una.
Preguntas frecuentes
+¿Necesito enganche?
Sí. Se tiene que documentar un enganche mínimo de 3.5%. Si tu archivo no trae excepciones, ese 3.5% es lo único que se verifica antes del cierre. Si hay una excepción en el archivo, se verifica todo el cash to close y las reservas en tu cuenta, más una carta explicando de dónde salieron los fondos. Los fondos de regalo sirven para cerrar pero no para reservas, y el gift of equity no se permite.
+¿Necesito score de crédito?
El estándar publicado es 580 o más, usando el medio de tres o el menor de dos de un buró tri-merged, con al menos dos tradelines que muestren 24 meses de historia. Abajo de 580, o sin score, el archivo va por excepción con factores compensatorios fuertes. Es un camino real y sí pasa gente, pero no es automático y nadie te debería prometer que sí.
+¿Cuándo entra mi nombre a la escritura?
El título pasa a tu nombre cuando refinancias con tu propio préstamo, te quedas con el préstamo FHA de la agencia o lo pagas. Hasta entonces la agencia tiene el título y tú tienes un interés equitativo en la propiedad.
El mejor primer paso es una revisión completa
Un loan officer certificado en EEP revisa cada programa para el que calificas, incluida una hipoteca FHA normal, para que escojas conociendo todas tus opciones.
¿Quieres ver dónde estás hoy? La herramienta de seis preguntas, ¿Estoy listo para comprar?, no te pide el correo. No es una aprobación, solo un primer paso.
Más guías
- Comprar con ITIN El Earned Equity Program acepta compradores con ITIN. Esto es lo que piden los estándares publicados, en palabras simples.
- Con poco crédito o sin score El estándar publicado es un score de 580. Abajo de eso, o sin ningún score, tu caso todavía se puede revisar como excepción. Así funciona.
Ponte en contacto
Toda solicitud va a un loan officer certificado en EEP.