Preguntas comunes

Sí. Se tiene que documentar un enganche mínimo de 3.5%. Si tu archivo no trae excepciones, ese 3.5% es lo único que se verifica antes del cierre. Si hay una excepción en el archivo, se verifica todo el cash to close y las reservas en tu cuenta, más una carta explicando de dónde salieron los fondos. Los fondos de regalo sirven para cerrar pero no para reservas, y el gift of equity no se permite. (Matrix 3.7, 3.7.1, 3.7.3)

El estándar publicado es 580 o más, usando el medio de tres o el menor de dos de un buró tri-merged, con al menos dos tradelines que muestren 24 meses de historia. Abajo de 580, o sin score, el archivo va por excepción con factores compensatorios fuertes. Es un camino real y sí pasa gente, pero no es automático y nadie te debería prometer que sí. (Matrix 3.5, 3.5.1)

Sí. Los no residentes permanentes son elegibles con ITIN y prueba documentada de capacidad de pago. DACA es elegible de forma explícita. Si eres empleado W2 con ITIN y aparece un número de Seguro Social de tercero en tu W2 o tus talones, se piden tres meses de estados bancarios, y el depósito de ingreso neto de asalariados con ITIN se puede hacer gross up. También hay un programa EEP EAD aparte para quienes tienen Employment Authorization Document. (Matrix 3.4, 3.9.1)

La primera hipoteca FHA es a tasa fija de 30 años con amortización completa. Tu pago mensual total sí puede cambiar, porque el predial y el seguro de casa cambian y tu pago se mueve con ellos, igual que cualquier hipoteca con escrow. (Matrix 3.2.1)

Este es un programa de ocupación por el dueño y la casa donde vives tiene que ser tu residencia principal. Hay una excepción real: si la casa tiene más de una unidad, la unidad vacía sí se puede rentar, y esa renta hasta cuenta como ingreso calificante al 75% del valor de mercado que evalúe el tasador de FHA. Cualquier transferencia, venta o cesión del acuerdo necesita consentimiento por escrito. (Matrix 3.2.1, 3.9.9)

Cuando tomas el título, y hay tres formas de hacerlo: asumir el préstamo FHA de la agencia, refinanciar con tu propio financiamiento, o pagar la opción o el precio de compra. Hasta entonces la agencia tiene el título y tú tienes un interés equitativo en la propiedad. Las Guidelines lo dicen directo. (Guidelines sección 1)

Tú. Las Guidelines dicen que el programa es único en que no hay shared appreciation ni shared equity una vez que se paga la opción o el precio de compra. Tu precio quedó congelado cuando se firmó el contrato, así que el aumento de valor es tuyo. Lo contrario también es cierto: si los valores bajan, el precio congelado juega en tu contra. (Guidelines sección 1)

Arrive Home pide y escoge el seguro de hazard de la propiedad, y TRHEEA queda como el asegurado nombrado, no tú. Tu propio renter's insurance es opcional. Si la tomas, el deducible no puede pasar de $1,000 y se tiene que probar pagada antes del cierre. Si la rechazas, firmas un Renter's Insurance Coverage Waiver Disclosure. (Matrix 4.18, 3.14, 3.14.1)

El contrato está sujeto a que tú califiques y firmes el seller financing agreement. Si tus circunstancias cambian y ya no calificas, o te niegas a firmar el contrato final, el purchase agreement queda nulo, y la responsabilidad máxima por el incumplimiento de la agencia es la pérdida del earnest money. (Matrix 3.17.1)

De una a dos unidades, como tu residencia principal. Casa sola, PUD, townhome, attached, detached, modular y manufacturada double-wide funcionan. Los condos funcionan con aprobación FHA, y se permite spot approval. No elegibles: tres o más unidades, segundas casas, propiedades de inversión, co-ops, manufacturadas single-wide, y cualquier comunidad que restrinja por edad, raza, género o términos de renta, lo que incluye las comunidades de 55 y más. (Matrix 3.3.1, 3.3.2)

No. Los lenders que quieran participar tienen que estar aprobados como correspondientes de Arrive Home. Las guidelines cubren elegibilidad del correspondiente, requisitos de FHA Direct Endorsement, mantener la elegibilidad, renovación, desempeño y terminación. (Matrix Other Notes, Guidelines sección 2)

El total de origination y Section A no puede pasar del 3% del precio de compra, y los discount points que no sean bona fide cuentan contra ese límite. Los cargos del seller financing agreement que beneficien al originador por encima de lo que cobra la agencia tienen que estar en 1% o menos del monto total del préstamo FHA, y aparecen como línea Program Participation Percentage en el Initial Homebuyer Cost Disclosure. Ese fee no se puede agregar después del Clear to Close. (Matrix 3.15.2, 3.15.3)

Mismo precio, mismos términos, efectivo al cierre. La diferencia es que el comprador que aparece en la escritura es la agencia y no tu comprador, mediante un addendum que cede el contrato de compra. Se requiere un Seller's Disclosure completo. (Matrix 3.1, 3.1.1)

No. Las inspecciones nunca se pueden dispensar como parte del contrato de compra. Toda propiedad listada en condición C2 a C6 requiere inspección independiente, y los defectos mayores se tienen que reparar antes del cierre. Escribe la oferta así. (Matrix 3.13.3, 3.12.1)