Preguntas comunes

Sí. Se tiene que documentar un enganche mínimo de 3.5%. Si tu archivo no trae excepciones, ese 3.5% es lo único que se verifica antes del cierre. Si hay una excepción en el archivo, se verifica todo el cash to close y las reservas en tu cuenta, más una carta explicando de dónde salieron los fondos. Los fondos de regalo sirven para cerrar pero no para reservas, y el gift of equity no se permite.

El estándar publicado es 580 o más, usando el medio de tres o el menor de dos de un buró tri-merged, con al menos dos tradelines que muestren 24 meses de historia. Abajo de 580, o sin score, el archivo va por excepción con factores compensatorios fuertes. Es un camino real y sí pasa gente, pero no es automático y nadie te debería prometer que sí.

Sí. Puedes calificar con ITIN y prueba documentada de que puedes hacer los pagos. Si eres empleado W2 con ITIN y aparece un número de Seguro Social de tercero en tu W2 o tus talones, se piden tres meses de estados bancarios, y el depósito de ingreso neto de asalariados con ITIN se puede hacer gross up. También hay un programa EEP EAD aparte para quienes tienen Employment Authorization Document.

Sí. Las personas con DACA son elegibles para el programa, con los mismos estándares de crédito, ingreso y enganche que todos los demás.

Es posible que puedas deducir el interés hipotecario que pagas. Por lo general no puedes deducir el predial, porque la escritura no está a tu nombre hasta que tomas el título. Cada situación de impuestos es distinta, así que confírmalo con un profesional de impuestos.

La primera hipoteca FHA es a tasa fija de 30 años con amortización completa. Tu pago mensual total sí puede cambiar, porque el predial y el seguro de casa cambian y tu pago se mueve con ellos, igual que cualquier hipoteca con escrow.

Este es un programa de ocupación por el dueño y la casa donde vives tiene que ser tu residencia principal. Hay una excepción real: si la casa tiene más de una unidad, la unidad vacía sí se puede rentar, y esa renta hasta cuenta como ingreso calificante al 75% del valor de mercado que evalúe el tasador de FHA. Cualquier transferencia, venta o cesión del acuerdo necesita consentimiento por escrito.

El título pasa a tu nombre cuando refinancias con tu propio préstamo, te quedas con el préstamo FHA de la agencia o lo pagas. Hasta entonces la agencia tiene el título y tú tienes un interés equitativo en la propiedad.

Sí, con el consentimiento por escrito de la agencia. Puedes vender la casa, liquidar el saldo y quedarte con tu plusvalía. Habla con la agencia antes de ponerla en venta.

Tú. En este programa no se comparte la plusvalía ni el equity. Tu precio quedó congelado cuando se firmó el contrato, así que conforme la casa gana valor, ese aumento es tuyo y tu equity crece. Los valores también pueden bajar, y ese es un riesgo como en cualquier compra.

Arrive Home pide y escoge el seguro de la casa (homeowner's insurance), y TRHEEA queda como el asegurado nombrado, no tú. Tu propio renter's insurance es opcional. Si la tomas, el deducible no puede pasar de $1,000 y se tiene que probar pagada antes del cierre. Si la rechazas, firmas un Renter's Insurance Coverage Waiver Disclosure.

El contrato está sujeto a que tú califiques y firmes el homeownership agreement. Si tus circunstancias cambian y ya no calificas, el contrato de compra queda nulo. Lo que pasa con tu earnest money depende de tu contrato de compra con el vendedor, así que revísalo con tu agente.

De una a dos unidades, como tu residencia principal. Casa sola, PUD, townhome, attached, detached, modular y manufacturada double-wide sobre cimiento permanente, según las guías de FHA, funcionan. Los condos funcionan con aprobación FHA, y se permite spot approval. No elegibles: tres o más unidades, segundas casas, propiedades de inversión, co-ops, manufacturadas single-wide (casas móviles), casas en parques de casas móviles, y cualquier comunidad que restrinja por edad, raza, género o términos de renta, lo que incluye las comunidades de 55 y más.

No. Solo lenders aprobados por Arrive Home pueden originarlo. Asegúrate de trabajar con un loan officer certificado en el Earned Equity Program, que lo conozca bien.

No. Hoy el programa exige la inspección de la casa, y no se puede dispensar como parte del contrato de compra. Los defectos mayores se tienen que reparar antes del cierre. Pide la inspección el día que aceptan la oferta.

Pon el cierre a mínimo 45 días, y avísale al vendedor del addendum de la agencia antes de escribir la oferta. Así queda espacio para la inspección, la cesión del contrato y la tasación, y la experiencia es más tranquila para todos.