El programa
La propiedad y la tasación
Qué tiene que ser la casa, qué se tiene que inspeccionar, y qué se tiene que reparar antes de que alguien cierre.
Qué tipo de casa califica
| Elegible | No elegible |
|---|---|
| 1 a 2 unidades | 3 o más unidades |
| Casa sola, townhome, attached, detached | Segundas casas, propiedades de inversión |
| PUD, modular, manufacturada double-wide | Co-ops, manufacturada single-wide |
| Condo con aprobación FHA, spot approval permitido | Comunidades restringidas por edad, raza, género o términos de renta |
| Fee simple y leasehold | Eso incluye las comunidades de 55 y más |
La tasación
Se requiere una tasación FHA completa. Tiene que estar marcada as-is al momento de la compra, o traer certificado de terminación o 1004D si la propiedad estuvo sujeta a reparaciones primero.
El tasador tiene que certificar que la casa cumple los requisitos mínimos de propiedad de FHA y que no hay condiciones de salud, seguridad ni adversas. También tiene que certificar que la propiedad no tiene influencia comercial, no es un rancho en operación, y no tiene potencial de ingreso agrícola comercial.
Se requiere un cost approach to value. Se puede jalar una valuación automatizada para respaldar el valor tasado, y los valores tienen que quedar dentro del 10% del valor tasado completo. Una diferencia mayor al 10% dispara una petición de comparables de respaldo o una contraoferta en el precio de venta.
Fuente: Matrix 3.12, 3.12.2, 3.12.3.
La condición decide qué tan difícil se pone
La tasación tiene que declarar una condición de C1 a C4, o C5 o C6. Las propiedades C5 y C6 pueden ser inelegibles sin reparación o renovación significativa.
Toda propiedad en condición C2 a C6 tiene que llevar inspección independiente. Los defectos mayores se reparan antes del cierre. Los menores se pueden cubrir con una attestation, y se puede usar un Cure Agreement en lugar de ciertas reparaciones mayores cuando lo instruye el underwriter.
Fuente: Matrix 3.12.1, 3.13.2.
Qué tiene que cubrir la inspección
Todos los sistemas mayores
HVAC, plomería, eléctrico, electrodomésticos, siding, fixtures mayores y pisos. La lista de las guidelines dice explícitamente que no es exhaustiva.
El techo
Tiene que estar en condición aceptable y buen estado, con vida útil esperada de al menos 5 años.
Humo y monóxido de carbono
Probados y certificados como funcionales según los códigos locales de construcción y de salud y seguridad.
El séptico, por separado
Los sistemas sépticos llevan su propia inspección, y se tienen que bombear e inspeccionar junto con el drain field.
Que el eléctrico de verdad funcione
Si no se hacen pruebas eléctricas, se tiene que confirmar que los medidores funcionan y no están puenteados.
Organismos que destruyen madera
En zonas con probabilidad muy alta o de moderada a alta de termitas se requiere reporte WDO. Cualquier evidencia de infestación se remedia antes del cierre.
Un home warranty certificado
Requerido en toda transacción que requiera inspección.
Las inspecciones nunca se pueden dispensar
Ni como parte del contrato de compra, ni para ganar una guerra de ofertas, ni por ninguna razón. Si tu agente te sugiere dispensar la inspección para que la oferta pese más, esa oferta no va a funcionar en este programa.
Fuente: Matrix 3.13.3.
Las reparaciones que te tocan a ti
Vas a firmar una attestation reconociendo que recibiste y revisaste la inspección, y que eres responsable de hacer todas las reparaciones recomendadas de los defectos menores en el transcurso de doce meses después del cierre.
Lee esa frase dos veces antes de firmarla. Es la diferencia entre las expectativas de un inquilino y las de un dueño.
Fuente: Matrix 3.13.2.
Las condiciones que matan un archivo
Caja de fusibles o cableado knob-and-tube
Hay que cambiarlo a panel de breakers y cableado estándar antes del cierre. No después. Este mata tratos tarde, revísalo desde la visita.
Matrix 3.17.2Paneles solares en lease
Solar financiado sí, si va en el precio. En lease no se acepta actualmente. El lease se transfiere al solicitante o se liquida, y el payoff tiene que aparecer en el contrato de compra.
Matrix 3.17.5HOA que no aprueba la ocupación
El HOA tiene que entregar bylaws y CC&Rs sobre ocupación para transacciones contract-for-deed. Algunos lo leen como no ocupado por el dueño. Si el HOA no aprueba, la propiedad queda fuera.
Matrix 3.17.43 o más unidades
Solo una y dos unidades. De tres en adelante no es elegible, punto.
Matrix 3.3.2Comunidades restringidas por edad
Cualquier PUD que restrinja por edad, raza, género o términos de renta queda fuera. Eso incluye las comunidades de 55 y más.
Matrix 3.3.2Co-ops y manufacturadas single-wide
Los dos son inelegibles. Manufacturada double-wide, modular, townhome, PUD y condo con aprobación FHA sí entran.
Matrix 3.3.1, 3.3.2Condición C5 o C6
Puede ser inelegible sin reparación significativa. Toda propiedad de C2 a C6 necesita inspección independiente, y los defectos mayores se reparan antes de cerrar.
Matrix 3.12.1Techo con menos de 5 años de vida
La inspección del techo tiene que mostrar vida útil de al menos 5 años, y el techo debe estar en condición aceptable y buen estado.
Matrix 3.13, 3.12.1Influencia comercial o rancho en operación
El tasador tiene que certificar que la propiedad no tiene influencia comercial, no es un rancho en operación y no tiene potencial de ingreso agrícola comercial.
Matrix 3.12Inspecciones dispensadas
Las inspecciones nunca se pueden dispensar en el contrato de compra. No escribas la oferta así.
Matrix 3.13.3Florida sin 4-point y wind mitigation
Las propiedades en Florida necesitan inspección de 4 puntos con todo lo insatisfactorio reparado antes del cierre, más reporte de wind mitigation.
Matrix 3.13.5Casas anteriores a 1901
No son inelegibles, pero pueden tardar más en conseguir el binder de seguro. Métele eso al calendario.
Matrix 3.12.1Casos especiales
Las propiedades en Florida necesitan inspección de 4 puntos con todo lo insatisfactorio reparado antes del cierre, más reporte de wind mitigation.
En condados declarados zona de desastre por FEMA se requiere certificado de desastre 1004D o un 442 con fotos del exterior, fechado después del periodo del incidente.
Las casas construidas antes de 1901 no son inelegibles, pero pueden necesitar más tiempo para conseguir el binder de seguro. Métele eso al calendario en vez de descubrirlo al final.
Fuente: Matrix 3.13.5, 3.17.3, 3.12.1.
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