Guías
Comprar casa con ITIN
El Earned Equity Program acepta compradores con ITIN. Esto es lo que piden los estándares publicados, en palabras simples.
A quién acepta el programa
El ITIN es un número de impuestos para quien no tiene Seguro Social. El Earned Equity Program lo acepta.
No necesitas ser ciudadano ni residente permanente para que te tomen en cuenta. Con ITIN, lo que necesitas es comprobar con documentos que puedes hacer el pago de cada mes.
El programa también incluye como elegibles a las personas con DACA, con los mismos estándares que todos los demás. Si tienes permiso de trabajo (EAD), hay una versión del programa aparte para ti.
Cómo compruebas tu ingreso
Digamos que Rosa trabaja en la cocina de un restaurante y recibe su W2 cada enero. Entrega dos talones recientes, el W2 del año pasado y una verificación de empleo por escrito.
A veces en el W2 o en los talones aparece un número de Seguro Social que no es el suyo. En ese caso, el archivo también necesita tres meses de sus estados de cuenta. Sus depósitos se pueden ajustar hacia arriba, para reflejar lo que gana antes de impuestos.
Su esposo Miguel pinta casas y le pagan con cheque y por Zelle, sin W2. Él puede mostrar su declaración de impuestos, un estado de pérdidas y ganancias o tres meses de estados de cuenta. Si lleva menos de doce meses trabajando por su cuenta, puede que todavía no sea elegible.
Tu crédito
El estándar publicado es un score de 580 y dos cuentas de crédito (tradelines) con 24 meses de historia. Se pueden considerar tradelines alternativas.
Abajo de 580, o sin ningún score, el archivo se revisa como una excepción. Ese camino existe, pero no es automático, y nadie te lo debería prometer.
Doce meses de renta
El programa quiere ver doce meses de pagos de vivienda, que para la mayoría de las familias es la renta. Tu casero puede llenar una forma de verificación de renta, que se llama VOR. Los pagos por Zelle, Venmo o PayPal también cuentan si quedan documentados.
Sin historial de vivienda documentado, el estándar sube a 640 de score más tres meses de reservas. Reservas es el dinero que se queda en tu cuenta después de cerrar.
El dinero que llevas
El enganche mínimo es 3.5% del precio, y los costos de cierre van aparte. Por ejemplo, en una casa de $300,000 ese 3.5% son $10,500.
Si tu archivo no trae excepciones, solo ese 3.5% se verifica antes del cierre. Con una excepción, se verifica todo lo que necesitas para cerrar más tus reservas.
El dinero de regalo, de un familiar por ejemplo, sirve para cerrar pero no cuenta como reservas.
Solo son ejemplos
Rosa y Miguel son ejemplos inventados, no clientes reales, y el precio de $300,000 es solo una ilustración. Esto es información general, no un compromiso de préstamo.
Preguntas frecuentes
+¿Puedo usar ITIN?
Sí. Puedes calificar con ITIN y prueba documentada de que puedes hacer los pagos. Si eres empleado W2 con ITIN y aparece un número de Seguro Social de tercero en tu W2 o tus talones, se piden tres meses de estados bancarios, y el depósito de ingreso neto de asalariados con ITIN se puede hacer gross up. También hay un programa EEP EAD aparte para quienes tienen Employment Authorization Document.
+¿Puedo calificar con DACA?
Sí. Las personas con DACA son elegibles para el programa, con los mismos estándares de crédito, ingreso y enganche que todos los demás.
+¿Necesito enganche?
Sí. Se tiene que documentar un enganche mínimo de 3.5%. Si tu archivo no trae excepciones, ese 3.5% es lo único que se verifica antes del cierre. Si hay una excepción en el archivo, se verifica todo el cash to close y las reservas en tu cuenta, más una carta explicando de dónde salieron los fondos. Los fondos de regalo sirven para cerrar pero no para reservas, y el gift of equity no se permite.
El mejor primer paso es una revisión completa
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Más guías
- Si trabajas por tu cuenta ¿Sin W2? El Earned Equity Program tiene formas publicadas de comprobar ingresos por cuenta propia, 1099 y de aplicaciones. Aquí están, en palabras simples.
- Con poco crédito o sin score El estándar publicado es un score de 580. Abajo de eso, o sin ningún score, tu caso todavía se puede revisar como excepción. Así funciona.
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